ITBI e holdings: STF afasta a cobrança na integralização de imóveis por empresas imobiliárias

O que o julgamento do Tema 1.348 muda para produtores rurais, proprietários de imóveis de aluguel e famílias que planejam a sucessão

Quem decide transferir a fazenda da família ou um conjunto de imóveis de aluguel para uma holding patrimonial vinha, com frequência, recebendo da prefeitura a mesma resposta: como a empresa terá atividade imobiliária, o ITBI é devido. O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é municipal, alcança imóveis urbanos e rurais e é calculado sobre o valor do bem. Em patrimônios relevantes, isso representa um custo expressivo logo no início do planejamento.

A Constituição, no art. 156, § 2º, I, afasta o ITBI quando o imóvel é usado para integralizar o capital social, isto é, quando o sócio “paga” a sua participação na empresa entregando o bem em vez de dinheiro. O mesmo dispositivo contém uma ressalva para empresas cuja atividade preponderante seja a compra, a venda ou a locação de imóveis. Apoiados nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, muitos municípios aplicavam essa ressalva também à integralização, atingindo justamente as holdings patrimoniais.

Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou, em plenário virtual, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), sob relatoria do ministro Edson Fachin. Por 8 votos a 2, prevaleceu o entendimento de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada. A ressalva da atividade imobiliária vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados na parte em que diziam o contrário. Por se tratar de repercussão geral, a orientação deverá ser observada pelos demais tribunais.

A decisão, porém, não é um salvo-conduto. A imunidade cobre apenas o valor destinado ao capital: se o imóvel ingressa na empresa por valor superior, o excedente continua sujeito ao ITBI, conforme o Tema 796 (RE 796.376). Os votos divulgados também ressalvam a simulação e a fraude à lei. Assim, uma holding existente apenas no papel, sem propósito real de gestão ou sucessão, pode ter a imunidade afastada no caso concreto. Reorganizações futuras, como a cisão ou a extinção da holding, continuam submetidas à ressalva da atividade imobiliária.

E o ITBI é apenas uma pequena peça desse quebra-cabeças: a doação das quotas aos herdeiros sujeita-se ao ITCMD estadual, que a Emenda Constitucional nº 132/2023 tornou obrigatoriamente progressivo, e a renda dos aluguéis passa a ter tributação própria na pessoa jurídica.

Vale lembrar que o acórdão está sujeito à embargos de declaração, que podem ajustar a redação final da tese. Para quem já tem a estrutura em mente, o momento é oportuno para revisar o valor de integralização, o contrato social e a sequência das etapas da sucessão. A decisão remove um obstáculo relevante, mas não dispensa o planejamento: uma holding bem desenhada começa pelo seu propósito, e não apenas pelo imposto que se pretende evitar.

Artigo escrito por nosso advogado Magnus Rosseti Neuberger.